Câu hỏi của id Vuong Thanh Hoang ngày 12/11/2024:
Chào Luật Sư . Em là Trần Văn Tài!
Tháng 6 vừa qua em có thuê nhà của một bạn . Nhưng bạn đó lại thuê lại nhà của chủ nhà . Nhưng trong hợp đồng của chủ nhà và bạn cho em thuê lại đó có mục không được cho bên thứ 3 thuê lại . Vì không biết nên em đã thuê lại của bạn ấy . Giờ đây vì lý do vi phạm làm sai với hợp đồng ký kết ban đầu với chủ nhà nên đã bị chủ nhà đơn phương chấm dứt hợp đồng . Nhưng còn phần em bạn ý khi cho thuê thì nói là nhà của chú mình và bạn ấy cũng đơn phương chấm dứt hợp đồng với em dù em không có sai phạm gì vậy thì bạn ấy có bị chịu trách nhiệm như đã thoả thuận trong hợp đồng đã ký kết không ạ . Luật Sư cho em hỏi thêm là tội thứ nhất bạn ấy không được phép cho bên thứ 3 thuê lại cũng như không được phép cho em thuê lại thì bạn ấy có phải đang lừa đảo với mục đích kiếm lợi riêng cho bản thân , tội thứ 2 là đơn phương chấm dứt hợp đồng làm sai với hợp đồng ban đầu không ạ . Bạn ấy cũng thách thức rằng dân sự sẽ không giải quyết những vấn đề cho thuê này nên cũng sẽ không làm gì được bạn ấy .
Mong luật sư giải đáp giúp em ạ . Em xin chân thành cảm ơn !
2024年11月12日，ID为Vuong Thanh Hoang提问：
律师您好！我是陈文才！
今年6月，我向一位朋友租了一套房子。但后来我才知道，这位朋友其实是从房东那里转租的。而在这位朋友与房东签署的租赁合同中，有条款明确表示禁止将房屋转租给第三方。由于我之前并不知情，还是向这位朋友租了房子。
现在，由于违反了与房东签署的原合同，该合同已被房东单方面终止。而这位朋友在最初与我签约时，还谎称房子是他叔叔的，现在也以违约为由单方面终止了与我的合同，尽管我本人在履约过程中并没有任何过错。
因此，我想请教律师以下问题：
第一，这位朋友明知自己无权将房屋转租，还对我谎称房屋是其叔叔所有，并从中牟利。这种行为是否构成以非法牟利为目的的欺诈行为（诈骗）？
第二，该朋友单方面解除与我的合同，而我并没有违约的行为，这是否构成违背合同约定、擅自终止合同的行为？他是否需要对此承担责任？
另外，这位朋友还嘲讽地表示：“民事案件不会处理这种租赁纠纷，你拿我没办法。”
希望律师能帮我解答这些问题，非常感谢！
Trả lời答:
Chào bạn,
您好！
Căn cứ khoản 4 Điều 170 Luật Nhà ở 2023 quy định:
根据2023年《住宅法》第170条第4款的规定：
“Điều 170. Thời hạn thuê, giá thuê, cho thuê lại nhà ở
…
4. Bên thuê có quyền cho thuê lại nhà ở mà mình đã thuê nếu được bên cho thuê đồng ý.”
“第170条、住房的租赁期限、租金与转租
······
4. 承租人在获得出租人同意的情况下，有权将所租住房转租给他人。”
Căn cứ Điều 172 Luật Nhà ở 2023 quy định:
根据2023年《住宅法》第172条的规定：
“Điều 172. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở
…
2. Bên cho thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở và thu hồi nhà ở đang cho thuê khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:
a) Bên cho thuê nhà ở thuộc tài sản công, nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp cho thuê không đúng thẩm quyền hoặc không đúng đối tượng hoặc không đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về nhà ở;
b) Bên thuê không trả đủ tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng từ 03 tháng trở lên mà không có lý do đã được thỏa thuận trong hợp đồng;
c) Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích đã thỏa thuận trong hợp đồng;
d) Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê;
đ) Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê;
e) Bên thuê làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục;
g) Trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 170 của Luật này.
…
4. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo bằng văn bản hoặc bằng hình thức khác theo thỏa thuận trong hợp đồng cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; trường hợp vi phạm quy định tại khoản này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.”
“第172条：单方面解除住房租赁合同
······
2. 出租人有权在以下情况下单方面解除住房租赁合同并收回出租的房屋：
a) 出租的房屋属于公共财产、社会住房、军人住房、工业区工人宿舍等，并且出租不符合权限、对象或法律规定的条件；
b) 承租人未按合同约定支付租金超过3个月，并且未提供已在合同中约定的合理理由；
c) 承租人未按照合同约定的目的使用房屋；
d) 承租人擅自拆除、改建、扩建租赁房屋；
e) 承租人未经出租人同意擅自转租、借出或转让租赁房屋；
f) 承租人扰乱公共秩序、环境卫生，严重影响周围居民的生活，且在出租人或居住区负责人（如居民小组长、村庄长等）第三次通知后仍未改正；
g) 本法第170条第2款规定的情况。······
4. 单方面解除租赁合同的一方必须提前至少30天书面或以合同约定的其他形式通知对方，除非双方另有约定；若违反此规定并造成损失，需按照法律规定进行赔偿。”
Căn cứ Điều 472 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:
根据2015年《民法典》第472条的规定：
“Điều 472. Hợp đồng thuê tài sản
Hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê.
…”
“第472条 财产租赁合同
财产租赁合同即各方之间协商约定出租方将财产交付承租方使用一段时间，由承租方支付租金的协议。
······”
Căn cứ Điều 475 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:
根据2015年《民法典》第475条的规定：
“Điều 475. Cho thuê lại
Bên thuê có quyền cho thuê lại tài sản mà mình đã thuê, nếu được bên cho thuê đồng ý.”
“第472条 转租
如果获得出租方的允许，承租方有权利将自己承租下来的财产进行转租。”
Căn cứ Điều 478 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:
根据2015年《民法典》第478条的规定：
“Điều 478. Nghĩa vụ bảo đảm quyền sử dụng tài sản cho bên thuê
1. Bên cho thuê phải bảo đảm quyền sử dụng tài sản ổn định cho bên thuê.
2. Trường hợp có tranh chấp về quyền sở hữu đối với tài sản thuê mà bên thuê không được sử dụng tài sản ổn định thì bên thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại.”
“第478条 确保承租方财产使用权的义务
1.出租方必须确保承租方稳定使用财产的权利。
2.对租赁财产的所有权存在争议而导致承租方无法稳定使用租赁财产的，承租方有权利单方终止履行合同并要求赔偿损失。”
Từ các căn cứ trên, bên thuê nhà chỉ được phép cho thuê lại nhà ở khi được bên cho thuê đồng ý. Trường hợp này, bên thuê nhà không được bên cho thuê đồng ý nhưng vẫn cho bạn thuê lại thì bên cho bạn thuê nhà đang vi phạm quy định pháp luật và vi phạm thỏa thuận trong hợp đồng thuê với chủ nhà.
根据以上依据，承租人只有在得到出租人同意的情况下才可以将房屋转租。如果承租人未得到出租人同意，但仍将房屋转租给他人，那么该承租人就违反了法律规定，并且违反了与房东签订的租赁合同中的约定。
Tuy nhiên, xét bản chất quan hệ giữa bạn và bên cho thuê nhà thì đây là quan hệ dân sự, mặc dù bên cho thuê đang sai phạm khi cho bạn thuê lại nhà nhưng thực tế việc cho thuê là có thật, bạn vẫn được thuê nhà cho đến thời điểm bên cho thuê chấm dứt hợp đồng nên chưa đủ cơ sở để xác định yếu tố lừa đảo chiếm đoạt tài sản.
然而，从你与出租方之间的关系本质来看，这是民事关系。尽管出租方在未经房东同意的情况下将房屋转租给你，违反了规定，但实际上租赁关系是存在的。在出租方解除合同之前，你仍在继续租住这套房子。因此，目前并不足以认定其行为构成诈骗或财产侵占。
Ở đây, bên cho thuê đang vi phạm thỏa thuận, vi phạm nghĩa vụ đảm bảo quyền thuê nhà của bạn, đây là quan hệ dân sự. Do đó, việc bên cho thuê vi phạm thỏa thuận trong hợp đồng, đơn phương chấm dứt trái quy định pháp luật thì bạn có quyền khởi kiện bên cho thuê ra Tòa án để yêu cầu bồi thường thiệt hại đối với những thiệt hại thực tế phát sinh do hành vi trái pháp luật của bên cho thuê gây ra.
在这种情况下，出租方违反了协议，未履行保障你租房权利的义务，这属于民事关系。因此，出租方违反合同约定，单方面解除合同，且违反法律规定，你有权向法院提起诉讼，要求出租方对其违法行为造成的实际损失进行赔偿。
Luật sư Bạch Diệu Ái
白妙爱律师
(Nguồn源: Thuvienphapluat)
