Câu hỏi của bà Dương Hương ngày 12/03/2025:
Kính gửi Luật sư,
Gia đình tôi có sử dụng một thửa đất từ thời ông bà, đã mua lại cách đây hơn 30 năm, trên đó đã xây dựng nhà ở và sinh sống ổn định từ đó đến nay. Hiện tại, tôi có nhu cầu đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) nhưng không tìm thấy giấy tờ mua bán đất.
Gia đình tôi hiện còn giữ các giấy tờ sau:
– Giấy phép xây dựng;
– Biên lai, chứng từ nộp thuế sử dụng đất qua các năm;
– Văn bản xác nhận của Ủy ban nhân dân địa phương về việc sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp;
– Sơ đồ thửa đất và các tài liệu đo đạc liên quan.
Trong trường hợp này, gia đình tôi có đủ điều kiện để đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không? Nếu cần bổ sung hồ sơ, tôi cần chuẩn bị thêm những giấy tờ gì?
Rất mong nhận được sự tư vấn từ Luật sư. Xin chân thành cảm ơn!
Trân trọng.
Trả lời:
Chào bạn,
Như trường hợp bạn nêu thì sử đụng đất hơn 30 năm, phải xác định cụ thể sử dụng đất từ thời điểm tháng, năm nào vì tùy theo thời điểm sử dụng đất mà sẽ có hồ sơ chứng mình về quyền sử dụng đất là khác nhau.
Trường hợp sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 theo Khoản 1 Điều 137 Luật Đất đai 2024:
“Điều 137. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ được lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:
…
b) Một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất, gồm: Bằng khoán điền thổ; Văn tự đoạn mãi bất động sản có chứng nhận của cơ quan thuộc chế độ cũ; Văn tự mua bán nhà ở, tặng cho nhà ở, đổi nhà ở, thừa kế nhà ở mà gắn liền với đất ở có chứng nhận của cơ quan thuộc chế độ cũ; Bản di chúc hoặc giấy thỏa thuận tương phân di sản về nhà ở được cơ quan thuộc chế độ cũ chứng nhận; Giấy phép cho xây cất nhà ở; Giấy phép hợp thức hóa kiến trúc của cơ quan thuộc chế độ cũ cấp; Bản án của Tòa án thuộc chế độ cũ đã có hiệu lực thi hành;
…
k) Giấy tờ có nội dung về quyền sở hữu nhà ở, công trình; giấy tờ về việc xây dựng, sửa chữa nhà ở, công trình được Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh hoặc cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở, xây dựng chứng nhận hoặc cho phép;
Như vậy, trường hợp nếu sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 thì giấy phép xây dựng là giấy tờ về quyền sử dụng đất. Hồ sơ thực hiện theo Điều 28 Nghị định 101/2024/NĐ-CP quy định về điều tra cơ bản đất đai; đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và hệ thống thông tin đất đai.
Còn nếu như sử dụng đất từ ngày 15/10/1993 thì những giấy tờ của anh nêu thì không phải giấy tờ về quyền sử dụng đất. Tại Điều 138 Luật Đất đai 2024 quy định:
“Điều 138. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất mà không vi phạm pháp luật về đất đai, không thuộc trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền
Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà không có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 137 của Luật này, không thuộc trường hợp quy định tại Điều 139 và Điều 140 của Luật này được thực hiện theo quy định như sau:
…
3. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất như sau:
a) Đối với thửa đất có nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống nếu diện tích thửa đất bằng hoặc lớn hơn hạn mức giao đất ở quy định tại khoản 2 Điều 195 và khoản 2 Điều 196 của Luật này thì diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức giao đất ở; trường hợp diện tích đất đã xây dựng nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống lớn hơn hạn mức giao đất ở thì công nhận diện tích đất ở theo diện tích thực tế đã xây dựng nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống đó;
b) Đối với thửa đất có nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống nếu diện tích thửa đất nhỏ hơn hạn mức giao đất ở quy định tại khoản 2 Điều 195 và khoản 2 Điều 196 của Luật này thì toàn bộ diện tích thửa đất được công nhận là đất ở;
c) Đối với thửa đất có sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, thương mại, dịch vụ thì công nhận đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, đất thương mại, dịch vụ theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều này;
d) Đối với phần diện tích đất còn lại sau khi đã được xác định theo quy định tại điểm a và điểm c khoản này thì được xác định theo hiện trạng sử dụng đất.
Trường hợp hiện trạng sử dụng là đất phi nông nghiệp không phải là đất ở thì được công nhận theo quy định tại điểm c khoản này.
Trường hợp hiện trạng sử dụng là đất nông nghiệp thì được công nhận theo hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất; nếu người sử dụng đất có nhu cầu công nhận vào mục đích đất phi nông nghiệp mà phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch xây dựng hoặc quy hoạch nông thôn thì được công nhận vào mục đích đó và phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;
đ) Người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất quy định tại khoản này thì phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật;”
Trường hợp khi không có giấy tờ về quyền sử dụng đất mà không vi phạm pháp luật về đất đai, không thuộc trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền thì sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như trên. Về hồ sơ cấp giấy thực hiện theo Điều 28 Nghị định 101/2024/NĐ-CP.
Thông tin trao đổi cùng bạn!
Luật sư Nguyễn Thành Huân
Nguồn Thuvienphapluat
