Câu hỏi: Năm 2021, tôi có mở một hộ kinh doanh để kinh doanh dịch vụ ăn uống, nhà hàng. Sau đó, do hộ kinh doanh này hoạt động không hiệu quả nên năm 2023 tôi đã ngừng kinh doanh. Khi ngừng kinh doanh tôi đã thông báo cho cơ quan thuế trực tiếp quản lý địa bàn của tôi biết? Hiện nay, tôi vừa ký hợp đồng chuyển nhượng để bán một thửa đất. Tuy nhiên, tôi vừa nhận được thông báo của cơ quan chức năng giải quyết hồ sơ đăng ký biến động của tôi với nội dung cho biết tôi còn nợ thuế thu nhập cá nhân, thuế giá trị gia tăng từ hoạt động kinh doanh của hộ kinh doanh mà ngày trước tôi đã mở. Do vậy họ yêu cầu tôi phải hoàn thành nghĩa vụ thuế còn nợ của hộ kinh doanh trên thì họ mới giải quyết hồ sơ mua bán đất của tôi. Vậy, xin hỏi, việc này đúng hay sai? Xin cảm ơn!
问题：2021年，我开办了一家个体工商户，从事餐饮、饭店服务业务。后来，由于经营效益不佳，2023年我已停止经营，并向所在地主管税务机关提交了停业通知。目前，我刚签署了一份转让合同，准备出售一块土地。但我刚收到主管机关在办理我变更登记申请时的通知，告知我仍欠缴当年个体工商户经营活动产生的个人所得税和增值税。因此，他们要求我必须先缴清该个体工商户所欠的税款，才会为我办理土地买卖手续。请问，这样的要求是对还是错？谢谢！
Trả lời答:
Theo khoản 1, Điều 45 Luật Đất đai 2024 thì người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau:
根据2024年《土地法》第45条第1款规定，土地使用者在具备以下条件时，可以行使转让、互换、出租、转租、继承、赠与土地使用权等权利：
a) Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 của Luật này;
具有下列之一的证书：《土地使用权证书》或《住房所有权及土地使用权证书》；《土地使用权、住房所有权及其他附着于土地的财产所有权证书》；《土地使用权及附着于土地的财产所有权证书》。但以下情形除外：继承土地使用权；在土地整合、调换时进行农业用地置换；将土地使用权赠与国家或居民社区；以及本法第124条第7款和第127条第4款a项规定的情形。
b) Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;
土地无争议，或争议已由有管辖权的国家机关、法院的判决或裁定、仲裁机构的决定或裁决依法解决并生效；
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;
土地使用权未被查封，且未依照民事执行法的规定采取其他措施以保障判决执行；
d) Trong thời hạn sử dụng đất;
处于土地使用期限内；
đ) Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.
土地使用权未被依法适用临时紧急措施。
Ngoài ra, theo khoản 5, Điều 45 Luật Đất đai 2024 thì “Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất”.
此外，根据2024年《土地法》第45条第5款规定：“在土地使用者被允许延期履行财务义务或被记账欠缴财务义务的情况下，必须在完成该财务义务后，方可行使土地使用权的转换、转让、出租、转租、赠与、抵押、以土地使用权出资等权利。”
Như vậy, nếu bạn đang được chậm hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai thì bạn phải hoàn thành xong nghĩa vụ tài chính này trước khi thực hiện việc bán (chuyển nhượng) đất. Nếu chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính, bạn sẽ không đủ điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
因此，如果您正在延期缴纳或被记账欠缴与土地相关的财务义务，则必须在进行土地出售（转让）之前完成该财务义务。若尚未履行完毕，您将不具备转让土地使用权的条件。
Lưu ý: Nghĩa vụ tài chính ở đây bao gồm các khoản như tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai. Các khoản nợ về thuế thu nhập cá nhân hay thuế giá trị gia tăng của hộ kinh doanh mà bạn đã từng là chủ hộ mà không liên quan đến thửa đất của bạn sẽ không được coi là lý do để bạn không có quyền bán đất.
注意：这里所说的财务义务包括与土地有关的各项费用，如土地使用费、土地租赁费、税款、收费及与土地相关的各种费用。至于您曾作为户主时的个体工商户所欠的个人所得税或增值税，如果与您这块土地无关，将不被视为剥夺您土地出售权的理由。
Luật sư Hoàng Tuấn Vũ 黄俊宇律师
Nguồn Luatvietnam
来源 越南法律网
