Câu hỏi của ông Lê Anh Tú ngày 09/11/2024:
黎英秀先生于2024年11月9日提出的问题：
Xin cho hỏi nhà ở đi thuê của người dân có được sử dụng làm địa điểm của dự án và trụ sở công ty có vốn đầu tư nước ngoài hay không?
请问租赁的人民住宅是否可以用于外商投资项目地点和公司总部所在地？
Trả lời答:
Chào bạn,
您好！
Theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều 22 Luật Đầu tư 2020, trước khi thành lập tổ chức kinh tế, nhà đầu tư nước ngoài phải có dự án đầu tư, thực hiện thủ tục cấp, điều chỉnh Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư (trừ trường hợp thành lập doanh nghiệp nhỏ và vừa khởi nghiệp sáng tạo và quỹ đầu tư khởi nghiệp sáng tạo theo quy định của pháp luật về hỗ trợ doanh nghiệp nhỏ và vừa).
根据2020年《投资法》第22条第1款c点的规定，于成立经济组织前，外国投资者必须有投资预案，办理投资执照核发、调整手续（依协助中小型企业法律规定成立创新创业中小型企业及创新创业投资基金除外）。
Và nhà đầu tư nước ngoài để được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư đối với dự án đầu tư không thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư quy định tại các điều 30, 31 và 32 của Luật này, nhà đầu tư phải đáp ứng các điều kiện theo quy định tại khoản 2 Điều 38 Luật Đầu tư 2020 và Khoản 3 Điều 36 Nghị định 31/2021/NĐ-CP ngày 26/3/2021 của Chính phủ, trong đó có yêu cầu phải có địa điểm thực hiện dự án đầu tư được xác định trên cơ sở bản sao hợp lệ giấy tờ về quyền sử dụng đất hoặc bản sao hợp lệ thỏa thuận thuê địa điểm hoặc văn bản, tài liệu khác xác định quyền sử dụng địa điểm để thực hiện dự án đầu tư.
对于不属于本法第30、31和32条所规定的须取得投资主张批准范围的投资项目，外国投资者若要获得《投资登记证书》，则必须满足2020年《投资法》第38条第2款以及政府于2021年3月26日颁布的第31/2021/NĐ-CP号议定第36条第3款所规定的条件。其中包括：必须有确定的投资项目实施地点，并需提供合法的土地使用权文件副本，或合法的场地租赁协议副本，或其他能够确认其对项目实施地点拥有使用权的书面文件或资料。
Tiếp đến tại Khoản 1 và 2, Điều 2 Luật Nhà ở 2023 thì Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ nhu cầu sinh hoạt của gia đình, cá nhân. Nhà ở được sử dụng vào mục đích để ở và mục đích không phải để ở mà pháp luật không cấm là nhà ở có mục đích sử dụng hỗn hợp. Ngoài ra cũng có đề cập đến nhà ở riêng lẻ là nhà ở được xây dựng trên thửa đất ở riêng biệt thuộc quyền sử dụng của tổ chức, cá nhân hoặc trên đất thuê, đất mượn của tổ chức, cá nhân, bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề và nhà ở độc lập, được xây dựng với mục đích để ở hoặc mục đích sử dụng hỗn hợp. Đồng thời, quy định tại Điều 218 Luật Đất đai 2024 đề cập các loại đất được sử dụng đất kết hợp đa mục đích, trong đó có quy định đất ở được sử dụng kết hợp với mục đích nông nghiệp, thương mại, dịch vụ, công trình sự nghiệp có mục đích kinh doanh. Để được sử dụng đất kết hợp đa mục đích phải đáp ứng các yêu cầu theo quy định tại Khoản 2 Điều 218 Luật Đất đai.
接着，2023年《住宅法》第2条第1款和第2款的规定，“住宅”是指为居住目的和服务于家庭或个人的生活需求而建造的建筑工程。用于居住和法律未禁止的非居住用途的住房，被称为具有混合用途的住房。此外，法律也提到“独立式住房”，是指在属于组织或个人合法使用权的独立地块上建设的住房，或在向组织、个人租赁或借用的土地上建设用于居住目的或混合用途的住房，包括：别墅、联排住宅和独立住宅。同时，根据2024年《土地法》第218条的规定，提及可以用于多用途综合利用的土地类型，其中包括：住宅用地可以与农业用地、商业、服务业、以及具有经营目的的事业单位工程相结合使用。若要将土地用于多种用途的综合利用，则必须符合《土地法》第218条第2款所规定的各项条件。
Như vậy, đối với nội dung mà bạn đề cập thì nhà đầu tư nước ngoài muốn sử dụng nhà ở đi thuê thuộc sở hữu của cá nhân là chưa phù hợp với các quy định của pháp luật về đất đai. Trường hợp nhà ở mà muốn sử dụng kết hợp đa mục đích, thì người sử dụng đất phải lập phương án sử dụng đất trình cơ quan có thẩm quyền phê duyệt theo quy định. Sau khi được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt thì mới có thể thực hiện dự án đầu tư.
因此，对于您所提及的内容，外国投资者想使用个人所有的租赁住宅作为项目地点是不符合现行《土地法》的规定。如果住宅想要用于多种用途的综合使用，则土地使用人必须按照规定制定土地使用方案，并提交主管机关审批。只有在获得主管机关批准后，才能实施投资项目。
Trân trọng!
此致 敬礼！
Luật sư Nguyễn Thị Nhược Ý
阮氏弱意律师
Nguồn来源 Thuvienphapluat
