Quy định từ ngày hôm nay 1/3/2026, bất động sản sẽ được gắn mã định danh và tích hợp vào cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia được giới chuyên gia đánh giá là một trong những thay đổi mang tính nền tảng của thị trường.
自2026年3月1日起，越南将为每栋独栋房屋、公寓楼每套住房以及房地产项目中的每个产品颁发独立的电子识别码。专家认为，这是推进数字化转型进程中的一项重要举措，将有助于推动房地产市场朝着更加透明、现代化方向发展。
(Ảnh: Danh Lam/TTXVN)附图。图源越通社
Quy định từ ngày hôm nay 1/3/2026, bất động sản sẽ được gắn mã định danh và tích hợp vào cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia được giới chuyên gia đánh giá là một trong những thay đổi mang tính nền tảng của thị trường.
越通社河内 ——自2026年3月1日起，越南将为每栋独栋房屋、公寓楼每套住房以及房地产项目中的每个产品颁发独立的电子识别码。专家认为，这是推进数字化转型进程中的一项重要举措，将有助于推动房地产市场朝着更加透明、现代化方向发展。
Từ thủ công sang số hóa
从分散管理走向统一管理
Theo định hướng triển khai, mỗi thửa đất, căn hộ, nhà ở hay tài sản gắn liền với đất sẽ có một mã số duy nhất. Mã này được liên thông với các dữ liệu về quyền sử dụng đất, quy hoạch, lịch sử giao dịch, tình trạng thế chấp và nghĩa vụ tài chính. Thay vì tồn tại ở nhiều hệ thống rời rạc, thống kê “thủ công” như trước đây, thông tin sẽ được chuẩn hóa và cập nhật trên một nền tảng thống nhất.
根据新规，房地产识别码将与土地使用权、规划信息、交易历史、抵押状况及财务义务等数据实现互联互通。以往分散于多个系统、依赖人工统计的信息，将在统一平台上实现标准化更新。
Ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội cho rằng, thị trường bất động sản những năm gần đây đã trải qua giai đoạn tăng trưởng nóng, đi kèm các đợt sốt đất cục bộ và tình trạng “hai giá” – giá kê khai thấp hơn nhiều so với giá giao dịch thực tế. Theo các chuyên gia, một trong những nguyên nhân cốt lõi là thiếu cơ sở dữ liệu đủ mạnh để đối chiếu và giám sát.
Savills（河内）公司总监马修·鲍威尔（Matthew Powell）表示，近年来越南房地产市场快速增长，一些地区出现局部“炒地”现象以及申报价格与实际成交价格不一致的情况。其根本原因在于缺乏完善的数据体系进行对照和监管。
Sau khi áp dụng mã định danh bất động sản, mọi giao dịch phát sinh sau thời điểm này sẽ phải đăng ký và cập nhật theo mã số tài sản. Điều này đồng nghĩa với việc cơ quan quản lý có thể theo dõi sát hơn giá trị chuyển nhượng thực tế theo từng khu vực, từng loại hình. Khi lịch sử giao dịch được ghi nhận đầy đủ và có thể truy xuất, khoảng cách giữa giá thị trường và giá kê khai sẽ dần thu hẹp.
采用房地产识别码后，所有新增交易均需按资产编码登记和更新，监管部门可更准确掌握不同区域、不同类型房地产的实际转让价格，从而逐步缩小市场价格与申报价格之间的差距。
Tiến sỹ Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính-tiền tệ quốc gia, nhận định việc định danh tài sản sẽ tạo nền tảng hình thành cơ sở dữ liệu “sạch.” Nếu mỗi bất động sản có một mã số thống nhất trên toàn quốc, dữ liệu sẽ không còn bị chia cắt giữa các địa phương. Điều đó giúp nâng cao hiệu quả quản lý thuế và hạn chế thất thu ngân sách.
国家金融与货币政策咨询委员会成员、经济专家艮文力指出，房地产识别码有助于构建全国统一、清晰的数据库，避免各地数据分散，有利于提高税收管理效率，减少财政流失。
Ở góc độ thị trường, minh bạch hóa dữ liệu còn tác động trực tiếp đến hành vi đầu tư. Trong môi trường thông tin bất cân xứng, các đợt tăng giá dựa trên tin đồn dễ hình thành và lan rộng. Khi dữ liệu quy hoạch, pháp lý và lịch sử giao dịch được công khai theo mã định danh, nhà đầu tư sẽ phải dựa trên phân tích thực tế thay vì kỳ vọng cảm tính.
从市场角度看，数据透明化将直接影响投资行为。一旦规划、法律状态及交易历史等信息公开透明，投资决策将更多基于理性分析，而非情绪性预期。
Hồ sơ điện tử – niềm tin dài hạn
“电子档案”夯实长期市场信心
Bên cạnh mục tiêu quản lý, việc gắn mã định danh còn được ví như thiết lập “hồ sơ điện tử” cho mỗi bất động sản. Mọi biến động về chủ sở hữu, tình trạng thế chấp, thay đổi quy hoạch hay nghĩa vụ tài chính đều được cập nhật và lưu trữ theo cùng một mã số duy nhất.
电子识别码被视为为每一处房地产建立“电子档案”。所有权变更、抵押情况、规划调整及财务义务等信息均通过同一编码进行更新和存储。
Theo ông Matthew Powell, đây là bước tiến quan trọng đối với thị trường thứ cấp, đặc biệt trong phân khúc nhà ở đô thị, qua đó góp phần giảm thiểu tranh chấp và rủi ro gian lận, đồng thời nâng cao tính minh bạch trong giao dịch.
马修·鲍威尔认为，这对二级市场，尤其是城市住宅市场意义重大，可有效降低纠纷和欺诈风险，提高交易透明度。
Tiến sỹ Cấn Văn Lực cho rằng tác động tích cực không chỉ dừng ở người mua cá nhân. Đối với hệ thống ngân hàng, việc liên thông dữ liệu theo mã định danh sẽ rút ngắn quá trình thẩm định tài sản thế chấp. Ngân hàng có thể xác minh lịch sử giao dịch và tình trạng pháp lý nhanh hơn, qua đó giảm chi phí và rủi ro tín dụng.
艮文力表示，该政策的积极影响不仅体现在个人购房者层面。对银行体系而言，数据互联可缩短抵押资产评估时间，更快核实交易历史和法律状态，从而降低成本和信贷风险。
Với các quỹ đầu tư và nhà đầu tư tổ chức, mức độ minh bạch là yếu tố quyết định. Theo đại diện Savills, một hệ thống dữ liệu xác thực và cập nhật theo thời gian thực sẽ cải thiện đáng kể quá trình thẩm định (Due Diligence). Khi độ tin cậy của dữ liệu được nâng cao, chi phí giao dịch giảm và khung pháp lý rõ ràng hơn, dòng vốn dài hạn có thể được thu hút mạnh mẽ hơn.
对于投资基金和机构投资者而言，数据透明度是关键因素。一个真实、实时更新的数据系统将显著提升调查效率，降低交易成本，并增强市场对长期资本的吸引力。
Tuy nhiên, các chuyên gia cũng nhấn mạnh, thách thức triển khai là không nhỏ. Hàng triệu hồ sơ đất đai cũ vẫn ở dạng giấy tờ, thông tin thiếu cập nhật hoặc chưa đồng bộ giữa các cơ quan. Quá trình số hóa, làm sạch dữ liệu và chuẩn hóa thông tin đòi hỏi nguồn lực lớn cùng tiêu chuẩn kỹ thuật thống nhất.
不过，专家也指出新政策实施过程面临的挑战。大量土地档案仍为纸质形式，信息尚未完全同步。数据数字化、清理与标准化需要投入大量资源，并建立统一技术标准。
Bên cạnh đó, vấn đề bảo mật và quyền riêng tư cần được đặt lên hàng đầu. Minh bạch không đồng nghĩa với công khai mọi dữ liệu nhạy cảm. Hệ thống phải có cơ chế phân quyền truy cập rõ ràng, đảm bảo an toàn thông tin cho người dân và doanh nghiệp.
同时，数据安全与隐私保护也是一个重要问题，必须建立清晰的分级访问机制，确保公民和企业的信息安全。
Quy định bắt buộc gắn mã định danh bất động sản là bước đi không thể trì hoãn nếu thị trường muốn phát triển bền vững. Khi dữ liệu trở thành nền tảng vận hành, niềm tin thị trường sẽ được củng cố, chi phí giao dịch được cắt giảm và nguồn lực được phân bổ hiệu quả hơn. Trong dài hạn, việc chuẩn hóa dữ liệu và định danh tài sản không chỉ giúp tăng cường kỷ luật thị trường mà còn tạo tiền đề để bất động sản Việt Nam tiệm cận thông lệ quốc tế.
总体来看，实施房地产识别码是推动房地产市场可持续发展的重要一步。随着数据成为市场运行基础，市场纪律将进一步增强，交易成本有望降低，资源配置效率不断提升。从长远看，数据标准化将为越南房地产市场与国际惯例接轨奠定坚实基础。
