Đất ở là đất được sử dụng để xây dựng nhà ở, công trình phục vụ sinh hoạt. Tuy nhiên có không ít trường hợp người dân sử dụng đất ở để xây dựng nhà xưởng phục vụ cho hoạt động sản xuất, kinh doanh. Vậy, đất ở có được xây nhà xưởng không?
住宅用地是用于建造住宅和生活服务设施的土地。然而，有不少情况下人们使用住宅用地来建造服务于生产经营活动的厂房。那么，住宅用地到底能不能建厂房呢？
Đất ở có được xây nhà xưởng không?
住宅用地可以建厂房吗？
Điểm a khoản 3 Điều 9 Luật Đất đai 2024 quy định về phân loại đất, trong đó:
2024年《土地法》第9条第3款a点对土地分类作出了规定，其中：
3. Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:
3. 非农业用地包括以下几种土地类型：
a) Đất ở, gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị;
a) 住宅用地，包括农村住宅用地、城市住宅用地；
…
Theo quy định trên, đất ở là loại đất thuộc nhóm đất phi nông nghiệp, sử dụng làm nhà ở và các mục đích khác phục vụ cho đời sống trong cùng một thửa đất.
根据上述规定，住宅用地属于非农业用地中的土地类型，用于在同一地块上建造房屋及其他服务于生活的用途。
Trong khi đó, đất để xây dựng nhà xưởng cũng thuộc nhóm đất phi nông nghiệp, tuy nhiên tùy vào mục đích sử dụng cụ thể mà nhà xưởng có thể được xây dựng trên các loại đất như: Đất khu công nghiệp; đất cơ sở sản xuất kinh doanh; đất sản xuất vật liệu xây dựng, khai thác khoáng sản, sản xuất dịch vụ phi nông nghiệp…
而用于建造厂房（车间）的土地也属于非农业用地，但根据具体的使用目的，厂房可以建在以下类型的土地上：工业区用地；生产经营设施用地；建材生产、矿产开采、非农业生产服务用地等。
Như vậy, có thể thấy trong trường hợp muốn xây dựng nhà xưởng trên đất ở, buộc người sử dụng đất phải chuyển mục đích sử dụng đất từ đất ở sang đất phi nông nghiệp không phải là đất ở (đất sản xuất phi nông nghiệp).
由此可见，如果想在住宅用地上建造厂房，土地使用者必须将土地用途从住宅用地变更为非农业用地中非住宅用地（即非农业生产用地）。
Muốn xây dựng nhà xưởng trên đất ở, phải làm gì?
想在住宅用地上建造厂房，必须怎么做？
Như LuatVietnam đã trình bày ở trên, thì người sử dụng đất không được xây dựng nhà xưởng trên đất ở khi chưa chuyển mục đích sử dụng đất.
正如 LuatVietnam 上文所述，土地使用者未办理土地用途变更手续时，不得在住宅用地上建造厂房。
Ngoài ra, căn cứ khoản 1, khoản 3 Điều 121 Luật Đất đai 2024 các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không cần sự cho phép của cơ quan nhà nước như sau:
此外，根据 2024 年《土地法》第 121 条第 1 款和第 3 款，以下情形转换土地用途不需要得到国家主管机关的批准：
Điều 121. Chuyển mục đích sử dụng đất
第121条：转换土地用途
1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép bao gồm:
1. 必须经国家主管机关批准转换土地用途的情形包括：
a) Chuyển đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang loại đất khác trong nhóm đất nông nghiệp;
a) 将水稻种植用地、特种用途林地、防护林地、生产林地转换为农业用地中的其他土地类型；
b) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
b) 将农业用地转换为非农业用地；
c) Chuyển các loại đất khác sang đất chăn nuôi tập trung khi thực hiện dự án chăn nuôi tập trung quy mô lớn;
c) 实施大规模集中养殖项目时，将其他土地类型转换为集中养殖用地；
d) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang loại đất phi nông nghiệp khác được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất;
d) 将国家以不收取土地使用权费用方式交付的非农业用地，转换为国家以收取土地使用权费用或出租方式交付的其他非农业用地类型；
đ) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
đ) 将非农业用地中非住宅用地转换为住宅用地；
e) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh sang đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp;
e) 将事业工程用地、用于经营目的的公共用途用地，转换为非农业生产、经营用地；
g) Chuyển đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ.
g) 将非农业生产、经营用地中非商业、服务用地的土地，转换为商业、服务用地。
[…]
3. Việc chuyển mục đích sử dụng đất không thuộc các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều này thì không phải xin phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
3. 对于不属于本条第一款规定情形的土地用途转换，无需征得国家主管机关的批准。
Bên cạnh đó, điểm e khoản 1 Điều 133 Luật Đất đai 2024 quy định:
此外，2024年《土地法》第133条第1款e点规定：
Điều 133. Đăng ký biến động
第133条：变动登记
1. Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mà có thay đổi sau đây:
1. 对于已获得土地使用权证书、或房屋所有权及住宅用地使用权证书、或房屋所有权证书、或建筑工程所有权证书、或土地使用权及房屋所有权及其他附着于土地的财产证书、或土地使用权及附着于土地的财产所有权证书，且发生下列变更的情形，应当办理变动登记：
[….]
e) Chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại khoản 1 Điều 121 của Luật này; trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 121 của Luật này mà người sử dụng đất có nhu cầu đăng ký biến động;
e) 本法第121条第1款规定的土地用途转换情形；以及本法第121条第3款规定的情形中，土地使用者有需要办理变动登记的；
Theo đó, trường hợp chuyển mục đích sử dụng từ đất ở sang đất phi nông nghiệp không phải đất ở thì không cần xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền nhưng phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động thay đổi mục đích sử dụng đất.
据此，从住宅用地转换为非农业生产用地的非住宅用地，无需征得国家主管机关的批准，但必须办理变更土地用途的变动登记手续。
Nghị định 101/2024/NĐ-CP quy định về hồ sơ, thủ tục đăng ký biến động đất đai như sau:
第101/2024/NĐ-CP号法令对土地变动登记的档案和程序规定如下：
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ
第一步：准备档案
Người sử dụng đất có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ, gồm:
有土地用途转换需求的土地使用者提交一套档案，包括：
– Đơn đăng ký
– 登记申请书
– Sổ đỏ đã cấp
– 已颁发的土地使用权/不动产证书（红本）
– Giấy tờ liên quan đến nội dung biến động như:
– 与变动内容相关的文件，例如：
- Văn bản cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất
- 土地使用权出租、转租的书面文件
- Văn bản xác nhận tình trạng sạt lở tự nhiên do Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận
- 由乡级人民委员会确认的自然塌方/滑坡状况确认书
- Bản vẽ tách thửa, hợp thửa…
- 地块分割、合并的图纸……
– Văn bản đại diện (nếu thực hiện thông qua người đại diện).
– 授权/代理文件（如果通过代理人办理）
Bước 2: Nộp hồ sơ
第二步：提交档案
Căn cứ Điều 21 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, cơ quan tiếp nhận và trả kết quả đăng ký biến động đất đai gồm:
根据第101/2024/NĐ-CP号法令第21条的规定，接收并返回土地变动登记结果的机构包括：
– Bộ phận Một cửa;
一站式服务部门；
– Văn phòng đăng ký đất đai;
土地登记办公室；
– Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.
土地登记办公室的分支机构。
Bước 3: Tiếp nhận và giải quyết
第三步：接收与处理
Bước 4: Trao kết quả
第四步：交付结果
Nguồn Luatvietnam
来源 Luatvietnam
