法律顾问：黄俊武律师
Đất đang có tranh chấp là một trong những trường hợp tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý khi thực hiện giao dịch. Vậy theo quy định hiện hành, đất đang tranh chấp có được sang tên Sổ đỏ hay không, và người mua cần lưu ý những gì để tránh phát sinh tranh chấp về sau?
正在发生争议的土地属于在交易过程中存在较高法律风险的情形之一。那么，根据现行规定，正在争议中的土地是否可以办理产权证过户？购地者又应注意哪些事项，以避免日后产生纠纷？
1. Đất đang tranh chấp có được sang tên sổ đỏ không?
正在发生争议的土地是否可以过户到产权证名下？
Theo khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024, số 31/2024/QH15 quy định:
根据《2024年土地法》第45条第1款（2024年第31号全国人民代表大会常务委员会法律文号31/2024/QH15）规定：
Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau đây:
土地使用权人可以在符合下列条件的情况下，行使土地使用权的转让、转租、再出租、继承、赠与，以及以土地使用权抵押或出资的权利：
– Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 của Luật Đất đai 2024;
拥有土地使用权证，或者房屋所有权及土地使用权证，或者土地使用权、房屋所有权及附着于土地的其他财产所有权证，或者土地使用权及附着于土地财产所有权证； 但以下情形除外：继承土地使用权、在合并或调整农地时进行土地流转、将土地使用权赠与国家或社区，以及《2024年土地法》第124条第7款和第127条第4款a项规定的情形；
– Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;
土地不存在争议，或争议已由有权国家机关解决，或已生法律效力的法院判决、裁定，或仲裁裁决已生效；
– Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;
土地使用权未被查封，也未采取其他措施以保障根据《民事执行法》的执行；
– Trong thời hạn sử dụng đất;
在土地使用权的有效使用期限内；
– Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.
土地使用权未被采取根据法律规定的紧急临时措施。
Theo đó, đất có tranh chấp sẽ không được phép chuyển nhượng, nếu các bên ký hợp đồng chuyển nhượng thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền đăng ký biến động sẽ từ chối việc thực hiện đăng ký sang tên.
因此，正在发生争议的土地不得进行转让。如果当事人签订了转让合同，有权的国家机关在登记变更时将拒绝办理过户登记。
Như vậy, không được phép sang tên sổ đỏ khi đất đang có tranh chấp vì đất đó không đủ điều kiện chuyển nhượng, tặng cho hoặc thừa kế theo quy định.
由此可见，土地在发生争议期间不得办理产权证过户，因为该土地不符合转让、赠与或继承的条件。
Nếu tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật thì có thể sang tên nếu không vi phạm quy định pháp luật.
如果争议已由有权国家机关解决，或有生效的法院判决、裁定，或仲裁裁决，则在不违反法律规定的前提下，可以办理过户手续。
2. Sang tên sổ đỏ khi đất đang có tranh chấp bị phạt bao nhiêu?
在土地存在争议的情况下办理产权证过户，将面临何种处罚？
Theo khoản 3 Điều 17 Nghị định 123/2024/NĐ-CP quy định:
根据《2024年第123号政府令》第17条第3款规定：
3. Hành vi chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất không đủ một trong các điều kiện theo quy định tại khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai thì hình thức và mức xử phạt như sau:
对未满足《土地法》第45条第1款规定条件的转让、出租、再出租、继承、赠与土地使用权，以及以土地使用权抵押或出资的行为，其处罚形式和金额如下：
a) Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với hành vi thừa kế hoặc tặng cho quyền sử dụng đất;
对继承或赠与土地使用权的行为，处以罚款3,000,000至5,000,000越南盾；
b) Phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng đối với hành vi cho thuê hoặc cho thuê lại hoặc thế chấp bằng quyền sử dụng đất;
对出租、再出租或以土地使用权抵押的行为，处以罚款20,000,000至30,000,000越南盾；
c) Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với hành vi chuyển nhượng hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
对转让或以土地使用权出资的行为，处以罚款30,000,000至50,000,000越南盾。
4. Biện pháp khắc phục hậu quả:
纠正措施
a) Buộc bên nhận chuyển quyền, bên thuê, bên thuê lại phải trả lại đất cho bên chuyển quyền, cho thuê, cho thuê lại trừ trường hợp quy định tại điểm d, đ khoản này;
要求受让方、承租方、再承租方将土地返还给转让方、出租方或再出租方，但本款第d、đ项另有规定的除外；
b) Buộc chấm dứt hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất;
要求终止以土地使用权抵押的合同；
c) Buộc nộp số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm;
要求缴纳因违法行为获得的非法收益；
d) Buộc đăng ký đất đai đối với trường hợp đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định;
对符合颁发土地使用权证及附着于土地财产所有权证条件的情况，要求办理土地登记；
đ) Buộc đăng ký đất đai đối với trường hợp không trả lại được đất do bên chuyển quyền là tổ chức đã giải thể, phá sản, cá nhân đã chết mà không có người thừa kế hoặc chuyển đi nơi khác mà được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận tại thời điểm phát hiện hành vi vi phạm không xác định được địa chỉ và không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất theo quy định tại Điều 81 và Điều 82 của Luật Đất đai. Bên nhận chuyển quyền phải thực hiện các biện pháp khắc phục hậu quả do bên chuyển quyền thực hiện hành vi vi phạm gây ra trước khi chuyển quyền.
对因转让方为已解散或破产的组织、或已去世且无继承人或已迁离而在发现违法行为时无法确定地址且不属于《土地法》第81条及第82条规定的国家收回土地情形的情况，要求办理土地登记。受让方须采取措施纠正转让方在转让前实施违法行为所造成的后果。
Như vậy, mức phạt đối với hành vi sang tên sổ đỏ khi đất đang có tranh chấp, không đủ điều kiện theo quy định như sau:
因此，对于在土地存在争议且不符合规定条件的情况下办理产权证过户的行为，其处罚如下：
– Phạt tiền từ 03 – 05 triệu đồng đối với hành vi thừa kế hoặc tặng cho quyền sử dụng đất.
对继承或赠与土地使用权的行为，处以罚款3,000,000至5,000,000越南盾；
– Phạt tiền từ 30 – 50 triệu đồng đối với hành vi chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
对转让土地使用权的行为，处以罚款30,000,000至50,000,000越南盾。
Bên cạnh đó, còn bị buộc thực hiện biện pháp khắc phục hậu quả như sau:
此外，还须采取以下纠正措施：
– Buộc bên nhận sang tên phải trả lại đất cho bên sang tên trừ trường hợp quy định tại điểm d, đ khoản 4 Điều 17 Nghị định 123/2024/NĐ-CP;
要求受让方将土地返还给转让方，但《2024年第123号政府令》第17条第4款第d、đ项另有规定的除外；
– Buộc nộp số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm.
要求缴纳因违法行为获得的非法收益。
Bên cạnh đó, theo khoản 2 Điều 5 Nghị định 123/2024/NĐ-CP, mức xử phạt nêu trên được áp dụng đối với cá nhân. Trường hợp đối với tổ chức thì mức xử phạt sẽ gấp 02 lần mức xử phạt nêu trên.
另外，根据《2024年第123号政府令》第5条第2款，上述处罚适用于个人。对于组织，处罚金额为上述罚款的两倍。
3. Đất đã sang tên sổ đỏ rồi có đòi lại được không?
已办理产权证过户的土地是否可以收回？
Theo điểm a khoản 1, khoản 3 Điều 133 Luật Đất đai 2024, số 31/2024/QH15 về quy định sang tên sổ đỏ đất như sau:
根据《2024年土地法》第133条第1款、第3款（2024年第31号全国人民代表大会常务委员会法律文号31/2024/QH15）关于土地过户的规定如下：
Đăng ký biến động
变更登记
1. Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mà có thay đổi sau đây:
变更登记适用于已经取得以下证书的情况：土地使用权证、房屋所有权及土地使用权证、房屋所有权证、建筑物所有权证、土地使用权、房屋所有权及附着于土地的其他财产所有权证，或土地使用权及附着于土地财产所有权证，且发生以下变更的情况：
a) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất trong dự án xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng; chuyển nhượng dự án có sử dụng đất;
土地使用者及附着于土地的财产所有权人依法行使土地使用权及附着于土地的财产权利，包括转换、转让、继承、赠与土地使用权及附着于土地的财产；以土地使用权及附着于土地的财产入股；在基础设施建设经营项目中出租或转租土地使用权；以及转让涉及土地使用的项目;
…
3. Các trường hợp đăng ký biến động quy định tại các điểm a, b, i, k, l, m và q khoản 1 Điều này thì trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày có biến động, người sử dụng đất phải đăng ký biến động tại cơ quan có thẩm quyền; trường hợp thi hành án thì thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày bàn giao tài sản thi hành án, tài sản bán đấu giá; trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất thì thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế theo quy định của pháp luật về dân sự hoặc kể từ ngày bản án, quyết định của Tòa án có hiệu lực pháp luật.
根据本条第1款a、b、i、k、l、m及q项规定的变更登记情况，土地使用权人在发生变更之日起30日内，须向有权机关办理变更登记；若为执行程序，则变更登记期限自执行财产移交之日或拍卖财产之日起计算；若为继承土地使用权，则变更登记期限自根据民法规定完成土地使用权分割之日起计算，或自法院判决、裁定生效之日起计算。
…
Theo đó, sau thời điểm chuyển nhượng, cho tặng, thừa kế đã làm thủ tục sang tên sổ đỏ, kể từ ngày sang tên, đất đã sang tên sổ đỏ sẽ thuộc toàn quyền quyết định của người được sang tên đất.
据此，在完成转让、赠与或继承并办理产权证过户手续后，自过户之日起，该土地的所有权及处置权完全归过户受让人所有。
Như vậy, đất đã sang tên sổ đỏ không đòi lại được, trừ khi chứng minh được giao dịch chuyển nhượng là vi phạm pháp luật (lừa dối, đe doạ, giả tạo) hoặc vô hiệu, và phải thông qua phán quyết của Tòa án.
根据现行法律规定，土地所有权证已经变更的土地，原则上不得追回，除非能够证明转让交易违法（如存在欺诈、威胁或虚假行为）或该交易无效，并且必须经法院裁定方可生效。
Nguồn Luatvietnam
来源 Luatvietnam
