Câu hỏi của anh Phạm Minh Đức ngày 25/07/2023:
Năm 2004, bà Võ Thị L có hỏi mua của bà Võ Thị T thửa đất (thổ cư) để làm nhà. Bà T đề nghị giá 2.000.000 đồng nhưng bà L nói cho mượn đất để làm nhà ở vì đang cần và đưa 1 chỉ vàng và nói chỉ vàng coi như cọc để mượn làm 02 năm sau sẽ trả đủ số tiền 2.000.000 đồng. Bà L xây nhà nhưng không ở và sau đó có chồng ở xa, từ đó không nói đến chuyện đất đai. Xin Luật sư tư vấn giúp việc thỏa thuận (miệng) trên có hiệu lực không và bà T muốn yêu cầu tháo dỡ nhà để lấy lại đất được không (bà T đề nghị người thân thông báo cho bà L hoặc cho địa chỉ liên hệ bà L về giải quyết nhưng người thân bà L không phối hợp, hiện nay thửa đất trên vẫn còn trong giấy CNQSD đất của bà T). Theo quy định của pháp luật, bà T phải gửi đơn đến cơ quan nào giải quyết yêu vụ việc trên.
Trả lời:
Chào bạn,
Vấn đề của bạn hỏi rất phức tạp về mặt pháp luật và về thực tiễn giải quyết. Tôi xin giải đáp như sau:
- Thứ nhất: Cần xác định đây là loại tranh chấp gì?
Theo thông tin bạn cung cấp thì đây là tranh chấp về đặt cọc để đảm bảo việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Còn việc cho mượn đất để làm nhà thì thực chất là thỏa thuận giao tài sản (quyền sử dụng đất) khi đặt cọc, trước khi ký hợp đồng chuyển nhượng.
Việc đặt cọc xác lập vào năm 2004, thời điểm này Bộ luật Dân sự 1995 có hiệu lực thi hành. Theo Điều 363 Bộ luật Dân sự 1995 thì:
“Điều 363. Đặt cọc
1- Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quí, đá quý hoặc các vật có giá trị khác (gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự.
Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản.
2- Trong trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện, thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng, thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng, thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác”.
Theo quy định nêu trên thì việc đặt cọc phải lập thành văn bản.
Theo thông tin bạn cung cấp, bà L và bà T thỏa thuận đặt cọc bằng miệng, là trái quy định nêu trên.
- Thứ hai, bà T phải gửi đơn đến cơ quan nào để giải quyết?
Như đã nêu ở trên, đây là tranh chấp thỏa thuận đặt cọc để đảm bảo việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất . Do đó, thẩm quyền giải quyết tranh chấp là Tòa án nhân dân có thẩm quyền.
Vì vậy, bà T phải gửi đơn đến Tòa án nhân dân cấp huyện nơi bà L cư trú để giải quyết theo quy định tại điểm a, khoản 1, Điều 35; điểm a, khoản 1, Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự.
Lưu ý: Về thực tiễn xét xử, trường hợp này có nhiều quan điểm khác nhau, cũng có Tòa án xác định tranh chấp này có đối tượng là bất động sản, nên chỉ Tòa án nơi có bất động sản có thẩm quyền giải quyết theo quy định tại điểm c, Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự.
- Thứ ba, thỏa thuận đặt cọc bằng miệng có hiệu lực, có kiện được hay không?
Như đã nói ở trên, thỏa thuận đặt cọc bằng miệng là trái quy định của pháp luật. Trường hợp này là giao dịch dân sự không phù hợp về mặt hình thức. Khi giải quyết tranh chấp thì Tòa án sẽ yêu cầu các bên tranh chấp hoàn thiện hình thức của giao dịch cho phù hợp của pháp luật.
Tuy nhiên, để Tòa án thụ lý giải quyết tranh chấp thì bắt buộc bà T phải cung cấp những tài liệu, chứng cứ ban đầu để chứng minh quyền và lợi ích của bà T bị bà L xâm phạm, theo quy định tại khoản 5, Điều 189 Bộ luật Tố tụng dân sự.
Trường hợp bà T không có bất kỳ tài liệu, chứng cứ gì về việc xác lập giao dịch đặt cọc, nhận tiền, cho mượn đất, mà chỉ nói miệng, thì Tòa án không có cơ sở để thụ lý giải quyết.
Thân.
Luật sư Đoàn Khắc Độ.
(Nguồn: Thuvienphapluat)
