Thị trường mua bán-sáp nhập (M&A) trong lĩnh vực bất động sản Việt Nam năm 2025 đang chứng kiến sự dịch chuyển rõ rệt trong cấu trúc nhà đầu tư. Nếu như trước đây, hoạt động M&A được dẫn dắt bởi các doanh nghiệp nội nhờ lợi thế quỹ đất và tiềm lực tài chính, thì hiện nay, nhà đầu tư nước ngoài đang nổi lên như một thế lực chủ động, bứt tốc cả về quy mô và chiến lược.
2025年越南房地产行业的并购市场见证着投资者结构的显著转变。过去，并购活动主要由国内企业凭借土地资源和财力优势主导，而如今，外国投资者正成为一股积极进取的力量，其规模和战略布局均尤为突出。
Ảnh minh họa. (Ảnh: Hồng Đạt/TTXVN) 附图。图自越通社
Thị trường mua bán-sáp nhập (M&A) trong lĩnh vực bất động sản Việt Nam năm 2025 đang chứng kiến sự dịch chuyển rõ rệt trong cấu trúc nhà đầu tư. Nếu như trước đây, hoạt động M&A được dẫn dắt bởi các doanh nghiệp nội nhờ lợi thế quỹ đất và tiềm lực tài chính, thì hiện nay, nhà đầu tư nước ngoài đang nổi lên như một thế lực chủ động, bứt tốc cả về quy mô và chiến lược. Trong bối cảnh đó, sự phân cực đang diễn ra: không còn là cuộc chơi “cá lớn nuốt cá bé,” mà là giai đoạn sàng lọc, chọn lọc kỹ càng với mục tiêu tối ưu hiệu quả và chia sẻ giá trị.
越通社河内——2025年越南房地产行业的并购市场见证着投资者结构的显著转变。过去，并购活动主要由国内企业凭借土地资源和财力优势主导，而如今，外国投资者正成为一股积极进取的力量，其规模和战略布局均尤为突出。在此背景下，并购市场不再是“大鱼吃小鱼”，而是通过筛选与合作，实现效益最大化与价值共享。
外资加速布局，内资谨慎观望 Nhà đầu tư ngoại tăng tốc, khối nội dè dặt
Theo khảo sát mới nhất của CBRE Việt Nam, trong 2 quý vừa qua, dòng vốn ngoại đổ vào lĩnh vực bất động sản chiếm tới 24% tổng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào Việt Nam – một con số thể hiện mức độ quan tâm mạnh mẽ từ các nhà đầu tư nước ngoài. Nổi bật trong các thương vụ là CapitaLand (Singapore) với khoản đầu tư trị giá hàng trăm triệu USD vào phân khu Hải Đăng thuộc Vinhomes Ocean Park 3 (Hưng Yên). Trước đó, tập đoàn này cũng đã hiện diện tại Việt Nam qua các dự án lớn như Lumi Hanoi và The Senique Hanoi. CapitaLand đồng thời bày tỏ kế hoạch mở rộng quy mô đầu tư từ 5-7 tỷ USD trong vài năm tới, cho thấy niềm tin dài hạn vào thị trường bất động sản Việt Nam.
据CBRE（越南）统计，今年上半年，投入越南房地产市场的外商直接投资（FDI）资金占FDI投入总额的24%，显示出外资对该市场的高度关注。最典型的案例是新加坡CapitaLand集团投资数亿美元于兴安省Vinhomes Ocean Park 3“海灯”分区，并计划未来追加50至70亿美元投资，显示出对越南房地产市场的长期信心。
Không chỉ dừng lại ở lĩnh vực nhà ở, làn sóng vốn ngoại còn lan sang cả bất động sản công nghiệp. Một nhà đầu tư đến từ Thụy Điển đã công bố kế hoạch xây dựng nhà máy sản xuất quy mô 1 tỷ USD tại tỉnh Gia Lai – động thái cho thấy tầm nhìn kết hợp giữa công nghiệp-sản xuất và phát triển bất động sản hậu cần. Tại khu vực phía Bắc, Tổng công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc đã bắt tay cùng Tập đoàn Trump (Hoa Kỳ) trong dự án sân golf cao cấp tại tỉnh Hưng Yên.
外资还流入工业地产，例如瑞典一家投资商拟在嘉莱省兴建投资规模10亿美元的工厂。北部地区，京北城市发展总公司与美国特朗普集团合作，在兴安省建设高端高尔夫球场。
Tuy nhiên, trái ngược với sự năng động của nhà đầu tư ngoại, khối doanh nghiệp nội địa vẫn đang ở trạng thái thận trọng. Theo CBRE, có đến 60% doanh nghiệp trong nước chưa tham gia bất kỳ thương vụ M&A nào, 39% đang cân nhắc hoãn kế hoạch đầu tư và 21% chính thức trì hoãn dòng tiền để giữ an toàn tài chính. Nguyên nhân được lý giải là do tình trạng khan hiếm nguồn cung mới, sức mua suy yếu và áp lực tài chính kéo dài từ các năm trước.
相比之下，国内企业仍保持谨慎态度，60%的国内企业尚未参与任何并购交易，39%考虑推迟投资，21%暂停资金投入以保持财务安全。供应紧缺、需求疲弱及财政压力被视为是企业保持谨慎的主要原因。
Đơn cử như, trong quý 2/2025, toàn thị trường Thành phố Hồ Chí Minh chỉ có khoảng 1.000 căn hộ và 74 căn nhà thấp tầng được mở bán – mức thấp kỷ lục trong 10 năm trở lại đây. Dù nhiều chủ đầu tư đã áp dụng chính sách kích cầu như chiết khấu lên tới 16%, hỗ trợ lãi suất dài hạn, tặng gói nội thất cao cấp, thị trường vẫn chưa thể hồi phục.
2025年第二季度，胡志明市仅有约1000套公寓和74套低层住宅开售，创10年来新低，即便开发商推出最高16%折扣、长期利率支持和高端家居配送等刺激措施，市场仍未呈现出复苏态势。
“Cá lớn” không dễ nuốt “cá bé” 并购转向双赢合作
Dù đang ở thế chủ động về dòng vốn, các nhà đầu tư nước ngoài không dễ dàng “thâu tóm” thị trường bất động sản như một số lo ngại từng được khuyến nghị. Theo các chuyên gia, thời kỳ mà “cá lớn” dùng cơ bắp tài chính để chiếm lĩnh thị trường đã qua. M&A bất động sản đang bước vào một chu kỳ mới, nơi năng lực hợp tác, hiểu biết pháp lý, kiểm soát rủi ro và chiến lược dài hạn trở thành các yếu tố then chốt. Đáng chú ý, thương vụ Phát Đạt chuyển nhượng 80% cổ phần dự án Thuận An 1-2 cho một nhà đầu tư ngoại có kinh nghiệm lâu năm tại Việt Nam đã thể hiện mô hình hợp tác đôi bên cùng có lợi. Doanh nghiệp nội giữ quỹ đất và pháp lý, trong khi đối tác ngoại mang lại vốn, công nghệ và tiêu chuẩn phát triển quốc tế.
尽管拥有资金优势，外资并不易“吞并”越南房地产市场。专家指出，M&A已进入新周期，合作能力、法律理解和长期战略才是关键。多起由内资主导的交易取得进展。值得注意的是，发达集团将“顺安”1-2项目80%股份转让给一个在越南深耕多年的外资伙伴，体现了互利共赢模式：内资保留土地与法律优势，外资提供资金、技术与国际化标准。
Bà Trang Bùi – Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam nhận xét doanh nghiệp nước ngoài không dễ “thâu tóm” thị trường Việt Nam. Rào cản lớn nhất đối với họ không phải là tiền, mà là đất sạch và thủ tục pháp lý.
Cushman & Wakefield（越南）总经理庄裴表示，外资企业最大的障碍不是资金，而是缺乏土地和解决法律手续能力，这正是内资企业的优势所在。
Đồng quan điểm, chuyên gia Trần Thị Khánh Vân cho rằng, xu hướng hiện nay không phải là “cá lớn nuốt cá bé” nữa mà là “cá khôn bắt tay cá khỏe.” Nếu biết tận dụng M&A như một chiến lược nâng cấp nội lực, doanh nghiệp nội hoàn toàn có thể xoay chuyển cục diện và phát triển bền vững hơn.
陈氏庆芸专家指出，当下M&A已从“吞并竞争”转向“合作共赢”，企业若将其视为提升内力的战略工具，完全可以逆转局势、实现可持续发展。
Giới phân tích cũng đồng thuận rằng thị trường đang bước vào một “giai đoạn sàng lọc rõ nét.” Các thương vụ M&A không còn diễn ra tràn lan mà mang tính chọn lọc cao, tập trung vào giá trị cộng hưởng giữa hai bên về mặt tài chính, thương hiệu, công nghệ và năng lực triển khai.
当前交易趋于精选，更注重双方在资金、品牌、技术与执行力上的协同价值。CBRE指出，机会将赐予具备长期视野、战略清晰与实际运营能力的投资者。
Đại diện JLL Việt Nam dự đoán, giai đoạn 2024-2026 được dự báo sẽ là thời kỳ đỉnh cao của hoạt động M&A bất động sản, với sự gia tăng cả về số lượng thương vụ lẫn giá trị đầu tư. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, thành công không chỉ đến từ khả năng tài chính, mà phụ thuộc vào năng lực hợp tác và phát triển dài hạn giữa các bên tham gia.
JLL（越南）预测，2024年至2026年将是房地产并购的高峰期，交易数量与金额都会增长。成功的关键不仅在于资本实力，还在于合作与长期发展的能力。
Trong bức tranh đang định hình lại này, doanh nghiệp nội không hề đứng ngoài cuộc. Nếu biết tận dụng lợi thế nội tại như quỹ đất sạch, am hiểu thị trường và khả năng điều phối địa phương, kết hợp cùng nguồn vốn và công nghệ của đối tác ngoại, thì M&A không còn là “lối thoát” mà có thể trở thành “bàn đạp” để nâng cấp năng lực và mở rộng thị phần.
凭借土地资源、市场洞察及高效处理本地手续的优势，内资若能结合外资资金与技术，M&A可称为提升实力、扩大市场份额的“跳板”。
Cuộc chơi của thị trường địa ốc năm 2025 vì thế không còn là câu chuyện “nuốt hay bị nuốt” mà là bài toán chiến lược về hợp tác, liên kết và tối ưu hóa tài nguyên để cùng nhau tiến xa hơn./.
因此，2025年的房地产市场不再是“吃或被吃”的博弈，而是关于战略合作、资源优化与共同发展的问题。（完）
越通社
Nguồn tiếng Trung: Zh.Vietnamplus
