Câu hỏi của ông Nguyễn Tuấn Việt (Ngày 30/01/2025):
阮俊越先生的问题（2025年1月30日）：
Xin chào luật sư ạ!
老师好！
Tôi có vấn đề xin định hướng của luật sư về vấn đề tranh chấp đất đai và xin ý kiến cũng như xin cách thức thực hiện: Năm 1999, Bố mẹ vợ của tôi có mua một mảnh đất từ anh em họ hàng tên H, sau đấy bố mẹ vợ đã sinh sống và canh tác trên mảnh đất đấy, tuy nhiên quá trình mua bán không có giấy tờ cũng như không có giấy tờ chứng nhận gì cả và đến hiện tại, mảnh đất bố mẹ vợ tôi đang sở hữu chưa làm giấy tờ chứng nhận sử dụng đất. Tuy nhiên ông dượng tên H đã âm thầm làm giấy tờ chứng nhận sử dụng đất trên mảnh đất của bố mẹ vợ và đi cắm sổ đỏ thế chấp ngân hàng để vay vốn. Trong 26 năm qua, bố mẹ vợ đã xây nhà, canh tác cây công nghiệp trên mảnh đất này, tuy nhiên đến cuối năm 2024, ông H này có ý định đe dọa lấy lại mảnh đất mà bố mẹ vợ tôi đang ở. Bố mẹ vợ tôi muốn khởi kiện để giữ lại mảnh đất đấy thì nên làm như thế nào?
我想请律师就土地争议问题提供咨询并征求意见以及处理方式：
1999年，我岳父母从一位叫H的亲戚手中购买了一块土地，此后一直在该土地上生活和耕作。然而，买卖过程没有任何书面文件或证书，并且到目前为止，我岳父母所拥有的这块土地尚未办理土地使用权证书。然而，这位名叫H的亲戚却私下办理了该土地的使用权证书（红本），并将其抵押给银行贷款。在过去的26年里，我岳父母一直在这块土地上建房、种植经济作物。然而，直到2024年底，H先生竟企图威胁收回我岳父母正在居住的这块土地。现在，我岳父母希望提起诉讼，以保住这块土地，那么应该如何进行法律程序？
Về pháp lý là ông H có cơ sở pháp lý về mảnh đất là giấy tờ chứng nhận sử dụng đất, bên bố mẹ vợ chỉ có người làm chứng trong quá trình mua bán và trong 26 năm qua ông H không có hành động tranh chấp hay đòi đất gì cả.
从法律角度来看，H先生持有该土地的使用权证书，因此在法律上占有一定优势。而我岳父母仅有当时交易的证人证明，并且在过去的26年里，H先生从未提出过土地争议或索要土地。
Vấn đề thứ 2 là, Ông H này đã bán đất cho người khác tuy nhiên trong mảnh đất mà ông H bán lại lấn 1,3 sào đất trong mảnh đất của bố mẹ vợ tôi để bán cho người khác, vậy thì bố mẹ vợ tôi muốn khởi kiện về liên quan đến hình sự được không ạ?
第二个问题是，H先生已将该土地出售给他人，但他出售的土地中包含了我岳父母土地上的1.3亩（约500平方米）。那么，我岳父母是否可以针对这一行为提起刑事诉讼？
Trong thời gian tranh chấp nếu trong tình huống giảng hòa thì giá trị mảnh đất tranh chấp đấy sẽ tính vào thời điểm mua bán lúc đầu hay tính vào giá trị đất hiện tại.
在争议解决期间，如果双方选择和解，那么争议土地的价值应按照最初购买时的价格计算，还是按照当前市场价格计算？
Trả lời/答:
Chào bạn,
你好！
Liên quan đến vấn đề bạn đề cập, tôi có một vài thông tin cung cấp như sau:
关于您提出的问题，我提供以下信息供您参考：
Thời điểm bố mẹ vợ bạn nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ ông H là năm 1999. Theo Điều 30 Luật Đất đai 1993 (có hiệu lực tại thời điểm chuyển nhượng quyền sử dụng đất) thì đất sử dụng không có giấy tờ hợp pháp thuộc trường hợp không được chuyển quyền sử dụng đất. Do đó, việc chuyển nhượng này là không hợp pháp.
您岳父母于1999年从H先生处接受土地使用权转让。根据当时生效的1993年《土地法》第30条规定，未经合法文件确认的土地使用权不得转让。因此，该转让行为不具备合法性。
Về sau, Luật Đất đai 2003, Luật Đất đai 2013 và Luật Đất đai 2024 đều có chính sách về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất như đất đã được sử dụng ổn định theo thời gian tại Điều 50 Luật Đất đai 2003, Điều 101 Luật Đất đai 2013, Điều 138 Luật Đất đai 2024 được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch…
后来，2003年《土地法》、2013年《土地法》和2024年《土地法》均出台了相关政策，规定对无土地使用权相关文件但已稳定使用的土地，可为个人或家庭颁发土地使用权证。其中，2003年《土地法》第50条、2013年《土地法》第101条、2024年《土地法》第138条规定，在乡、坊、镇人民委员会确认该土地无争议、符合规划的情况下，可申请土地使用权证。
Tuy nhiên, ở đây bạn chưa cung cấp rõ thông tin về việc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của ông H được cấp năm nào và theo diện nào. Do vậy không đủ thông tin để khẳng định giữa bố mẹ vợ bạn và ông H thì ai mới là người đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước.
然而，你尚未提供关于H先生获得土地使用权证的年份及其依据的具体信息。因此，无法确定在岳父母与H先生之间，谁更符合优先获得土地使用权证的条件。
Nếu khởi kiện thì cần lưu ý hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bố mẹ vợ bạn và ông H vẫn có khả năng bị tuyên vô hiệu do nội dung của giao dịch trái pháp luật theo Điều 136 Bộ luật Dân sự 1995. Khi đó, theo Điều 146 Bộ luật Dân sự 1995 hợp đồng này không làm phát sinh quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên từ thời điểm xác lập. Các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật, thì phải hoàn trả bằng tiền. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường. Ngoài ra, tuỳ từng trường hợp, xét theo tính chất của giao dịch vô hiệu, tài sản giao dịch và hoa lợi, lợi tức thu được có thể bị tịch thu theo quy định của pháp luật.
如果提起诉讼，需要注意岳父母与H先生之间的土地使用权转让合同仍有可能被宣布无效，因为该交易的内容违反了法律规定（根据1995年《民法典》第136条）。在这种情况下，根据1995年《民法典》第146条，该合同自签订时起不产生民事权利和义务，双方应恢复原状，并相互返还已取得的财产；如果无法以实物返还，则需以金钱形式补偿。造成损害的一方应承担赔偿责任。此外，根据具体情况，考虑到无效交易的性质、交易财产及其产生的收益，相关财产和收益可能会根据法律规定被没收。
Về vấn đề “lấn 1,3 sào đất” mà bạn đề cập, không rõ đây là thửa đất không có giấy chứng nhận mà bạn đã đề cập, hay là thửa đất nào khác nữa? Do chưa rõ thông tin nên trước mắt bạn có thể tham khảo Điều 228 Bộ luật Hình sự 2015:
关于你提到的“侵占1.3亩土地”问题，目前尚不清楚该土地是否属于之前提到的无土地使用权证书的土地，还是另一块土地。由于信息尚不明确，你可以先参考2015年《刑法典》第228条：
“Điều 228. Tội vi phạm các quy định về sử dụng đất đai
1.Người nào lấn chiếm đất, chuyển quyền sử dụng đất hoặc sử dụng đất trái với các quy định của pháp luật về quản lý và sử dụng đất đai, đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi này hoặc đã bị kết án về tội này, chưa được xóa án tích mà còn vi phạm, thì bị phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 500.000.000 đồng, phạt cải tạo không giam giữ đến 03 năm hoặc phạt tù từ 06 tháng đến 03 năm.
2. Phạm tội thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt tiền từ 500.000.000 đồng đến 2.000.000.000 đồng hoặc phạt tù từ 02 năm đến 07 năm:
a) Có tổ chức;
b) Phạm tội 02 lần trở lên;
c) Tái phạm nguy hiểm.
3. Người phạm tội còn có thể bị phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng.”
“第228条 违反土地使用规定罪
1.任何人如果侵占土地、非法转让土地使用权或违反法律规定管理和使用土地，且已因该行为受到行政处罚或因该罪行被判刑但未被消除犯罪记录，仍然继续违法的，将被处以50,000,000越南盾至500,000,000越南盾的罚款，或者被判处最长3年的非监禁改造，或6个月至3年的有期徒刑。
2. 若犯罪行为属于以下情形之一，将被处以500,000,000越南盾至2,000,000,000越南盾的罚款，或被判处2年至7年的有期徒刑：
a) 以组织形式实施；
b) 犯罪两次以上；
c) 情节严重的累犯。
3. 犯罪者还可能被处以10,000,000越南盾至50,000,000越南盾的罚款。”
Nếu ông H có dấu hiệu của tội phạm nêu trên thì bạn có thể tố giác với cơ quan công an gần nhất để được điều tra, xử lý.
如果H先生有上述犯罪行为的迹象，您可以向最近的公安机关举报，以便进行调查和处理。
Thông tin trao đổi cùng bạn!
向您提供的信息！
Luật sư Võ Thị Hồng Hạnh.
武氏红幸律师
(Nguồn/来源: Thuvienphapluat)
